Земельные инвестиции – занятие исключительно выгодное и надежное, в Украине это поняли давно, не случайно чиновного люда, курирующего земельные вопросы, всегда чересчур много во всех уровнях власти. Стоимость земельных участков всегда высока, особенно в крупных мегаполисах, к которым можно отнести и Донецк. Здесь, разумеется, чиновная братва в вопросах земли поднаторела весьма изрядно, основная особенность выделения земли по-донецки – ее полная таинственность и непрозрачность, что объясняется отсутствием разработанных методик оценки самой земли в Украине, что только играет на руку чиновникам. Высший пилотаж земельных отношений в Донецке – получить многострадальную землю за бесценок, то есть даром. Ведь в этом заинтересованы многие структуры власти, имеющие в этом деле свой интерес и предпочитающие его особо не афишировать. Такие вот долгосрочные инвестиции…

Как вы думаете, почему с невероятной легкостью любой земельный участок на всей территории города получают представители крупного бизнеса. Откуда столь крепкая любовь городской власти к серьезному капиталу? Неужели все сводится к только лишь пресловутым «откатам», которые, заметим, в Донецке никто не отменял, или суть вопроса в чем-то еще? Вот представьте себе, что вы – обычный предприниматель, из тех, кого принято именовать представителями мелкого (или, в лучшем случае, среднего) бизнеса. Вы арендуете участок земли, все идет более-менее нормально, и вот (ключевой момент) срок аренды заканчивается, разумеется, как и всякий нормальный человек, вы пытаетесь этот самый срок продлить. И – что же?

Неожиданно вы узнаете, что это – невозможно. Никто не объясняет причин, что тем более обидно, потому как, если бы это случилось с недобросовестным арендатором, который задерживал выплаты (либо не платил вовсе), либо устроил на арендуемом участке невесть что, то такой финал земельных взаимоотношений казался бы более логичным. А вы все делали правильно – выплаты вовремя, на подведомственном участке – чистота и порядок, и – вот! А думать здесь, граждане, нечего, все очень просто – на эту землю уже кто-то позарился. И у этого «кого-то» есть все – влияние, «тяги» в самых серьезных властных кабинетах и, самое главное, капитал. Тот самый, очень крупный!

Земельная «фишка» от горсовета

Вот примерно в такой, описанной выше ситуации и оказалось ЧП «Фирма Сервер», арендовавшая земельный участок в Кировском районе Донецка. Городские власти отказались возобновить договор аренды. Причем, даже не потрудились объяснить, на каких основаниях они пришли к этому решению. Разумеется, ЧП с таким странным и необъяснимым решением не согласилось и обратилось в суд.      

Суть этого дела такова – истец, ЧП «Фирма Сервер», обратился в хозяйственный суд Донецкой области с иском к Донецкому городскому совету, исполнительному комитету горсовета о понуждении возобновления договора аренды земельного участка.

Из материалов дела:

В обосновании исковых требований истец ссылается на договор аренды от 15.02.2000года, решение исполкома №487/4 от 15.12.99 года «О предоставлении ЧП «Фирма Сервер» земельного участка для размещения автостоянки в Кировском районе» и другие документы.

Ответчики в судебное заседание не явились, хотя о том, где и когда будет проходить заседание, были предупреждены заранее, иск не оспорили, не соблаговолили даже объяснить причины своей неявки, и не предоставили истребованные судом документы, необходимые для разрешения спора.

Поэтому суд принимал решение, основываясь на документах истца, тем более, что их оказалось вполне достаточно а ответчики так и не удосужились сообщить более-менее уважительные причины своего отсутствия.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил, что между ним и ответчиком – исполкомом горсовета был заключен договор аренды земельного участка в Кировском районе Донецка площадью 1365,00 кв.м. из земель общего пользования. Затем, договором от 05.11.04 года о внесении изменений и дополнений в договор аренды, были внесены изменения в части денежной оценки, начисления и порядка арендной платы за землю, в связи с чем была проведена перерегистрация договора. Срок действия договора закончился 22.02.2005 года. Согласно одному из пунктов этого договора, по окончании срока его действия, арендатор имеет преимущественное право на продление договора на новый срок, о чем он должен письменно сообщить не позднее, чем за 2 месяца до его окончания.

Что и было сделано 22.09.04, однако одним из ответчиков – Донецким горсоветом это заявление было оставлено без ответа. Следующее заявление, от 25.11.04, также осталось без ответа.

Но ЧП сдаваться не собиралось, и уже седьмого декабря 2004 года вновь подает заявление о продлении на новый срок договора аренды участка. Ответ, наконец-то был получен – «Об отказе в разрешении оформления материалов для продления договора аренды земельного участка», письмо было подписано лично городским головой Александром Лукъянченко.

Такой отказ, по мнению суда, не является легитимным волеизъявлением ответчика – горсовета о прекращении продолжения правоотношений по договору, поскольку такие полномочия относятся к компетенции городского совета, а не лично городского головы (ст. 26 ЗУ «О местном самоуправлении»). То же касается и вывода постоянной комиссии по вопросам архитектуры, градостроительства и землепользования от 17.02.2005 года.

Кстати, вполне логичным на фоне упомянутой подписи кажется вопрос – а для чего, собственно, нужны городу порядка восьми десятка депутатов, которые, оказывается, ровным счетом ничего не решают. Ведь все основные вопросы городской голова решает единолично. Похоже, депутатский корпус Донецку необходим то ли для прикрытия, то ли для вульгарного одобрямса…

По мнению суда, ч.1 ст.33 ЗУ «Об аренде земли» предусматривает, что, по окончании срока, на который был заключен договор, арендатор, который надлежащим образом исполнял обязанности согласно условиям договора, имеет при других равных условиях преимущественное право на продление договора. Причем, ч.3 ст.33 этого закона устанавливает - если арендатор продолжает пользование земельным участком по окончании срока договора, то, при отсутствии письменных возражений арендодателя на протяжении одного месяца по окончании срока, он подлежит продлению на тот же срок и на тех же самых условиях, что были предусмотрены договором.

Из материалов дела следовало, что ЧП «Фирма Сервер» является добросовестным пользователем земельного участка. Кроме того, даже по истечению срока договора продолжает оплачивать арендную плату за пользование землей. Поэтому суд указал, что, в соответствии с законом о местном самоуправлении, решение вопросов об урегулировании земельных отношений, управления имуществом, находящимся в коммунальной собственности, находится в полномочиях городского совета. Никаких доказательств, подтверждающих наличие таких полномочий у исполкома, на момент рассмотрения дела никто не предоставил.

Поэтому, учитывая условия договора и законы Украины, суд посчитал исковые требования, заявленные к горсовету, вполне обоснованными и подлежащими удовлетворению. Иск к исполкому удовлетворению не подлежит по недоказанности.

Четвертого сентября 2006 года суд вынес решение – удовлетворить частично исковые требования ЧП «Фирма Сервер» к Донецкому горсовету, исполкому горсовета о понуждении продолжения на новый срок действия договора аренды земельного участка. Отказать в удовлетворении исковых требований ЧП к исполкому Донецкого горсовета. Обязать Донецкий горсовет продлить на новый срок действие договора и подписать текст договора, который соответствует ранее заключенному, на тех же условиях и на тот же срок. 

Дальнейшее развитие событий немного приоткрыло завесу таинственности над земельными взаимоотношениями городской власти и так называемой громадой, о которой эта самая власть столь необыкновенным образом печется. Дело в том, что Донецкий горсовет подал жалобу в апелляционный хозяйственный суд с просьбой отменить решение хозяйственного суда Донецкой области.

Основания - требования истца (ЧП «Фирма Сервер»), были основаны на договоре аренды, составленного между исполкомом Донецкого горсовета и ЧП. То есть, арендодателем, согласно договору, является именно исполком, как юридическое лицо, самостоятельно отвечает по своим обязательствам. А вот Донецкий горсовет вообще не является стороной в договоре от 15.02.2000года, что полностью исключает возможность нарушения прав или интересов арендатора. При таких обстоятельствах, горсовет никак не может продлить действие договора, который не был им составлен.

Из материалов дела

Решением Донецкого городского совета от 24.06.05 №20/16 «О делегировании исполкому горсовета полномочий по изменению целевого назначения земель, согласования места расположения объектов на земельных участках, предоставление в постоянное пользование и аренду, продажу, выкупа земельных участков, прекращение права пользования и собственности на земельные участки, составление соглашений о передаче права собственности на земельные участки» полномочия на передачу в аренду земельных участков делегировано исполнительному комитету горсовета. Это решение не отменялось, не признавалось незаконным и, по закону, является обязательным для исполнения на территории Донецка.

Именно на этом основании, считает Донецкий горсовет, решение суда и подлежит отмене, а производство в отношении него должно быть прекращено «из-за отсутствия предмета спора». Это, несмотря на то, что это решение принималось исключительно на основании закона о местном самоуправлении – ведь именно областные, городские и районные советы на своих пленарных заседаниях решают вопросы, регулирующие земельные отношения. А, поскольку это находится в компетенции совета, то суд, казалось бы, правомерно возложил обязательства заключить договор именно на тот орган, обязанности которого определены законом.

Без внимания суда не остался и тот факт, что ответчик – Донецкий горсовет, по сути, игнорировал суд, не предоставил никаких отзывов, не направлял своих представителей в судебные заседания и не проинформировал суд о существовании решения горсовета о делегировании полномочий, которым исключительная компетенция горсовета делегирована исполкому. Об этом было заявлено почему-то только в апелляционной инстанции.

К тому же, делегирование полномочий отнюдь не исключает возможность исполнения возложенных обязательств, как на сам горсовет, так и на орган, на которое их «возложили» в порядке «делегирования» - исполкому.

Из материалов дела

От исполкома договор от 15.02.2000 заключал начальник Донецкого городского управления земельных ресурсов В.П. Никитенко. Он действовал на основании поручения, выданного первым заместителем городского головы. Договор зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли Донецкого горсовета 22.02.2000 за №О/5-1.

Суд первой инстанции неоднократно откладывал рассмотрение дела, обязывая ответчиков представить документы, подтверждающие их статус, отзыв на иск. Ответчики по делу были извещены о времени слушания дела, но свое право на участие в деле и предоставление доказательств и возражений не использовали.

В своей жалобе горсовет ссылается на то, что судом первой инстанции «не установлено соответствия исковых требований истца фактическим обстоятельствам». При этом вновь идет ссылка на решение горсовета о делегировании полномочий, которое суду первой инстанции предоставлено не было, в связи с чем не исследовалось и само решение. Уважительных причин на предмет того, а почему, собственно, решение о «делегировании полномочий» так и не было передано суду первой инстанции, горсовет так и не привел.

20 декабря 2006 года апелляционный суд области принял такое решение  – во-первых, согласно закону о местном самоуправлении, решение об урегулировании земельных отношений, управление имуществом, находящимся в коммунальной собственности, находится в полномочиях городского совета. Это значит, что суд первой инстанции правомерно обязал заключить договор именно того, чьи обязательства определены законом. Анализируя законодательные нормы, суд усматривает, что именно Донецкий горсовет является уполномоченным органом, решающим вопросы аренды земельных участков, находящихся в коммунальной собственности. Решение хозяйственного суда Донецкой области оставить без изменения, апелляционную жалобу Донецкого горсовета – без удовлетворения.  

На этом дело, разумеется, не закончилось – оно переходит в производство Высшего хозяйственного суда Украины. Где дело принимает совсем непредсказуемый оборот…

Продолжение следует